Pagan paseños costo de agua de nuevos asentamientos
La pregunta es ahora si los próximos polos de crecimiento deberían ser pagados por desarrolladores de vivienda
Se está gestando una batalla sobre la cuestión de quién debería pagar el costo de ampliar los servicios de agua y alcantarillado en los nuevos desarrollos de El Paso.
A medida que los desarrollos de viviendas se extienden hacia el desierto a lo largo de la periferia de los límites de la ciudad de El Paso, los ejecutivos de El Paso Water han calculado que los residentes dentro de la ciudad están subsidiando los costos de los constructores de viviendas en un promedio de dos a tres dólares en sus facturas mensuales de agua, dijo en diciembre el director ejecutivo John Balliew. Esto se debe a que los constructores de viviendas de El Paso están pagando sólo una fracción de lo que realmente le cuesta a la empresa proporcionar servicios de agua y alcantarillado a vecindarios cada vez más periféricos, según consultores contratados por El Paso Water.
Los consultores de la empresa de servicios públicos dijeron que los constructores de viviendas de la ciudad deberían pagar a El Paso Water 15.6 millones adicionales por año – o miles de dólares adicionales por cada nueva casa que construyan – para cubrir los costos de construcción de la empresa de servicios públicos.
Sin embargo, transferir los costos a los constructores de viviendas podría impulsar a las empresas a abandonar El Paso y construir casas fuera de los límites de la ciudad, llevándose consigo nuevos ingresos por impuestos a la propiedad, argumentan los defensores de la industria de la construcción de viviendas.
El lunes el Ayuntamiento celebrará la primera de una serie de reuniones para debatir el aumento de las llamadas “tarifas de impacto”.
Las tarifas de impacto que los constructores de viviendas pagan a El Paso Water para extender las líneas de servicio a sus nuevos desarrollos de viviendas se han mantenido sin cambios desde 2009. Sin embargo, los costos generales de construcción (lo que El Paso Water debe pagar para construir líneas de agua y alcantarillado) han aumentado aproximadamente un 56 por ciento desde 2009, según la consultora financiera Raftelis, que fue contratada por El Paso Water.
Ese desequilibrio sugiere que el Ayuntamiento de El Paso debería aumentar las tarifas de impacto, lo que reducirá los costos para los actuales contribuyentes de El Paso Water, dijeron los consultores.
“En igualdad de condiciones, (El Paso Water) está emitiendo menos deuda con más ingresos por tarifas de impacto”, dijo Andrew Rheem, gerente senior de Raftelis. “Las tarifas de impacto y la deuda son dos tipos de cosas que se compensan entre sí”.
El Paso Water solo cobra tarifas de impacto a empresas que construyen viviendas en tres áreas de alto crecimiento: el West Side, en el área que generalmente rodea Transmountain Road y la Interestatal 10; en el noreste, en gran parte al norte de Sean Haggerty Drive; y en partes del Far East Side, al este de Joe Battle Boulevard y al sur de Zaragoza Road.
En esas tres áreas, El Paso Water identificó mil 250 millones de dólares en proyectos que debe financiar y construir durante los próximos 10 años para satisfacer la demanda de agua de nuevos clientes.
El Paso Water y la Ciudad, que nombra la junta que gobierna la empresa de agua, están obligados por ley estatal a reevaluar las tarifas de impacto cada cinco años. La última vez que surgieron las tarifas de impacto fue en 2019, cuando el Ayuntamiento se negó a aumentar las tarifas.
Ahora, el consejo celebrará reuniones durante las próximas semanas para considerar aumentar las tarifas de impacto.
Dos representantes de la ciudad, Cassandra Hernández del Distrito 3 y Chris Canales del Distrito 8, dijeron a El Paso Matters la semana pasada que las tarifas de impacto actuales son injustas y suponen una carga demasiado grande para los hogares de El Paso en lugar de para los constructores de viviendas.
La decisión
El Concejo Municipal tiene la oportunidad de “determinar si los costos de desarrollo continúan siendo asumidos injustamente por los habitantes de El Paso, afectando desproporcionadamente a nuestras comunidades más vulnerables, o si se transfieren adecuadamente a los desarrolladores”, dijo Hernández. “La evidencia es clara. Hay una clara disparidad”.
En el West Side, los constructores pagan una tarifa de impacto actual de poco menos de mil 600 dólares por casa. Según el costo de construcción de El Paso Water en esa área, los constructores de viviendas deberían pagar a la empresa de agua más de tres mil 250 por casa, dijeron los consultores. En el noreste, los consultores dicen que la tarifa de impacto debería aumentar de menos de mi1 500 a casi cinco mil 700 por casa.
Las cifras en el East Side son aún más crudas porque El Paso Water todavía tiene que gastar otros 600 millones de dólares para completar una ampliación importante de la Planta de Tratamiento de Aguas Residuales Roberto Bustamante. El regulador ambiental del estado exigió a El Paso Water que aumentara la capacidad de tratamiento en la planta para manejar 12 millones de galones adicionales de aguas residuales por día a medida que el East Side continúa expandiéndose. Y El Paso Water también está construyendo una planta de purificación de agua de 100 millones de dólres que suministrará agua potable al East Side.
Debido a esos importantes proyectos para atender el crecimiento del East Side, los constructores de viviendas deberían pagar una tarifa de impacto de casi 18 mil dólares por casa en esa parte de la ciudad, según el cálculo de Raftelis. Eso sería más de 10 veces la tarifa de mil 600 dólares que se aplica actualmente.
Para llegar a esas cifras, los consultores de Raftelis tomaron las estimaciones de la ciudad sobre cuántas viviendas nuevas se construirán en cada una de las tres áreas de tarifas de impacto durante la próxima década. Luego, los consultores obtuvieron estimaciones de El Paso Water sobre qué proyectos se necesitan para brindar nuevos servicios de agua y alcantarillado y cuánto cuestan esos proyectos en cada área. El costo total de los proyectos de nuevo crecimiento en toda la ciudad es de mil 250 millones de dólares.
Raftelis dividió los costos del proyecto en cada área por la cantidad de viviendas nuevas a las que servirán esos proyectos, y luego redujo el monto de la tarifa final a la mitad para acreditar a los desarrolladores de viviendas por los ingresos fiscales que eventualmente producirá su desarrollo terminado.
En total, Rafetlis calculó que los contribuyentes de El Paso Water están pagando alrededor del 88 por ciento del costo de construir servicios de agua y alcantarillado para nuevos desarrollos de viviendas. El Paso Water debería recaudar 17.6 millones de dólares anualmente en tarifas de impacto de los constructores de viviendas, según Raftelis, en comparación con los ingresos por tarifas de impacto de alrededor de 2 millones por año actualmente.
“Todos los demás pagan por ese desarrollo”, dijo Arturo Durán, jefe de finanzas de El Paso Water.
Canales reconoció que los constructores de viviendas pueden resistirse a la idea de que el Ayuntamiento aumente sus costos en miles de dólares por cada casa que construyan, especialmente en el East Side. Si las tarifas se hubieran aumentado en 2014 o en 2019, esta vez el aumento de tarifas no parecería tan masivo, dijo.
Además, hay terrenos urbanizables dentro de la ciudad que ya cuentan con servicios públicos conectados y no requieren los costos adicionales de infraestructura de proyectos de vivienda remotos. Los desarrollos en el centro de la ciudad podrían ser más pequeños que los proyectos actuales que se extienden hacia el desierto, pero no es función del Concejo Municipal maximizar las ganancias de los constructores de viviendas, dijo Canales.
Tarifas de impacto
Los defensores de la industria quieren que el Ayuntamiento mantenga las tarifas de impacto tal como están o promulgue sólo un pequeño aumento.
Aumentar las tarifas de impacto “realmente dañaría a la ciudad más que nada”, dijo Ray Adauto, vicepresidente ejecutivo de la Asociación de Constructores de El Paso.
“La gente se mudará a donde sea asequible. Con las altas tasas de interés como están ahora y con costos crecientes de todo tipo, agregar más tarifas probablemente no sea la respuesta para intentar competir con otras comunidades en el suroeste”, dijo Adauto. “Y eso significa tanto a nivel local como regional”.
Cuando la Ciudad consideró aumentar las tarifas de impacto en el pasado, los constructores de viviendas dijeron que evitarían el gasto adicional construyendo casas fuera de los límites de la ciudad y del área de servicio de El Paso Water. Eso significaría que la Ciudad perdería nuevos ingresos por impuestos a la propiedad que de otro modo recaudaría de los residentes que viven en casas recién construidas.
Esa es una perspectiva aterradora para los líderes de la ciudad que quieren reducir las costosas facturas de impuestos de los propietarios de viviendas de El Paso distribuyendo la carga del impuesto a la propiedad entre más propietarios.
“Si impulsas el desarrollo fuera de los límites de la ciudad, tus impuestos aumentarán porque ahora no se construyen casas nuevas”, dijo el alcalde Oscar Leeser. “Los constructores construyen un número limitado de casas al año. Entonces lo verá (como): ‘¿Voy a construirlas dentro de los límites de la ciudad y tomar una cantidad X menos por la misma casa? ¿O voy a construirlo fuera de los límites de la ciudad y obtener más ganancias?’”
Y cuando alguien vive en una casa justo fuera de los límites de la ciudad, no paga impuestos municipales, pero sigue utilizando las carreteras, la infraestructura y los primeros auxilios que se financian con los impuestos pagados por los residentes dentro de la ciudad, argumentó Leeser.
“Me he sentado en reuniones y han amenazado con mudarse fuera de los límites de la ciudad y construir fuera de los límites de la ciudad porque van a perder ingresos”, dijo Leeser en diciembre. “Antes incluso de llevarlo al consejo, me sentaré con algunos de los desarrolladores y mantendré la discusión”.
Pero queda una pregunta importante: ¿Qué efectos tienen las tarifas de impacto en el crecimiento y las nuevas construcciones en El Paso?
“Es difícil determinar si esto tendrá un impacto en el crecimiento”, dijo Durán.
Gran parte de la construcción de viviendas nuevas en la ciudad desde 2009 se ha realizado en áreas donde los constructores de viviendas deben pagar tarifas de impacto. Y un índice de precios de la vivienda en El Paso que se remonta a 2004 muestra que los precios de las viviendas se mantuvieron estables durante años incluso después de que se introdujeran tarifas de impacto a nivel local hace 15 años, según el Centro de Investigación de Bienes Raíces de Texas de la Universidad Texas A&M.
Las tarifas de impacto “ciertamente pueden trasladarse a los compradores de viviendas e incorporarse efectivamente al precio de la vivienda y potencialmente a una hipoteca”, dijo Rheem, el consultor de Rafttelis. La cantidad que podría aumentar el precio de una vivienda “en última instancia depende de las condiciones, pero ciertamente puede afectar el precio de la vivienda”.
El número de nuevos permisos de construcción de viviendas del sector privado emitidos en el condado de El Paso ha tenido una tendencia a la baja durante la mayor parte de las últimas dos décadas . En la década que abarca desde 2013 hasta 2022, el año más reciente con datos disponibles, se autorizaron un promedio de poco más de tres mil 100 nuevos permisos de vivienda cada año en el condado de El Paso.
Esa fue una disminución con respecto a la década anterior, cuando el condado de El Paso promedió más de cuatro mil 300 nuevos permisos de vivienda cada año entre 2003 y 2012, según datos de la Reserva Federal.
La incorporación de decenas de miles de nuevas viviendas en la última década no ha traído más gente. El número de personas que viven en los límites de la ciudad (alrededor de 677mil en 2022, el año más reciente disponible) es el mismo que en 2014. El Paso ha extendido una población estancada en un área más grande.
Y los constructores de viviendas ya se han trasladado, hasta cierto punto, fuera de los límites de la ciudad de El Paso, incluso con tarifas de impacto vigentes hoy que son más bajas que las tarifas que cobran otras ciudades importantes de Texas para proporcionar servicios públicos a los desarrollos de constructores de viviendas. La empresa de agua propiedad de la ciudad de San Antonio cobra tarifas de impacto en la mayoría de los desarrollos de viviendas nuevas que oscilan entre siete mil 100 y siete mil 600 por casa.
Entre 2020 y 2022, el año más reciente con datos disponibles, el condado de El Paso agregó dos mil 200 nuevos residentes y creció solo un 0.26 por ciento. La población dentro de la ciudad de El Paso disminuyó en ese tiempo en un cuarto de porcentaje.
Durante ese período de dos años, la ciudad de Socorro sumó más de tres mil 100 personas y vio crecer su población en un 9%. Sunland Park, Nuevo México y Horizon City en el este del Condado de El Paso agregaron cada uno alrededor de 600 nuevos residentes y experimentaron un crecimiento demográfico de más del 3% entre 2020 y 2022, según el censo de Estados Unidos.
“La mayor parte de la construcción que estamos haciendo ahora se realiza en las áreas periféricas, las ciudades periféricas que compiten con la ciudad de El Paso para lograr un crecimiento de la población de viviendas”, dijo Adauto, enfatizando la disminución en el inicio de nuevas construcciones de edificios en El Paso. durante la última década.
Sin embargo, los clientes de algunas de las empresas de agua fuera de los límites de la ciudad, como el Distrito Municipal de Servicios Públicos de Paseo Del Este en el extremo este del Condado de El Paso, así como Horizon MUD, están sujetos a un impuesto a la propiedad separado que financia los proyectos de sus empresas de agua. . Y el Lower Valley Water District, otro proveedor de agua local, recibe toda su agua de El Paso Water y tuvo que aumentar las tarifas de sus clientes el año pasado en respuesta a un aumento de tarifas del 46% de El Paso Water.
Mientras tanto, la empresa de agua al otro lado de la frontera estatal en Nuevo México todavía se está recuperando de la mala gestión y las fallas del operador que llevaron a su director a jubilarse después de que altos niveles de arsénico contaminaran el agua en Sunland Park y Santa Teresa .
Adauto y otros opositores a las tarifas de impacto argumentan que El Paso Water debería vender algunos de sus aproximadamente 160 mil acres de terrenos (incluidos alrededor de 21 mil acres dentro del Condado de El Paso) para cubrir el costo de construir infraestructura para los desarrollos de los constructores de viviendas. La Junta de Servicios Públicos, que gobierna El Paso Water, compró gran parte del terreno en la década de 1950 para obtener acceso a los recursos hídricos, y en raras ocasiones la PSB vende terrenos que se consideran “inadecuados” para los sistemas de agua de la ciudad.
Dado que el Ayuntamiento se ha negado a aumentar las tarifas de impacto desde que las estableció en 2009, a finales de 2022 El Paso Water hizo su propio intento de recuperar más dinero de nuevos desarrollos de viviendas. Los ejecutivos de la empresa de servicios públicos intentaron promulgar un recargo a los clientes que viven en casas de nueva construcción en las tres áreas de tarifas de impacto, que no requirieron la aprobación del Ayuntamiento. Pero la Junta de Servicios Públicos, que incluye al alcalde, eliminó el recargo por infraestructura a principios del año pasado.
“Cuando tuvimos la discusión hace un tiempo sobre el (recargo por infraestructura)… determinamos que sus clientes actuales están subsidiando el crecimiento en aproximadamente 2, 3 dólares por mes en su factura”, dijo Balliew, director ejecutivo de El Paso Water. “Eso implica tomar esos costos y aplicarlos a todos en toda la ciudad. En lugar de sólo en el área donde se producirá el crecimiento”.
En última instancia, los líderes de El Paso Water consideran la decisión de la tarifa de impacto como una pregunta filosófica: ¿Debería el nuevo asentamiento pagar el precio del nuevo crecimiento, o deberían los contribuyentes compartir ampliamente el costo del desarrollo en la zona fronteriza?
“Al final del día, algunas comunidades han adoptado la idea de tarifas de impacto, y El Paso no”, dijo Balliew. “Esa es la esencia del asunto”.
Por Diego Mendoza-Moyers / El Paso Matters
Foto: Ramón Bracamontes / El Paso Matters
Créditos: diario.mx
